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Offres attractives

Offres attractives

Taux et crédits 08/10/12

Crédit immobilier : les offres ont rarement été aussi attractives pour les bons clients Les taux ont repris le chemin de la baisse depuis six mois, mais les banques sont plus regardantes que jamais sur la qualité des dossiers. Analyse des méthodes de sélection et conseils pour emprunter aux meilleures conditions.

Ce n’est pas très moral, mais les candidats à l’achat ont de quoi se réjouir des malheurs grecs. En effet, depuis l’été 2011 et le début de la crise des dettes européennes, les taux n’ont cessé de fléchir. Et à grande vitesse : pour un prêt sur vingt ans, ils sont passés de 4,30 à 3,80% en six mois ! Explication : paniqués par les difficultés de l’Europe du Sud, les investisseurs se sont repliés sur les emprunts d’Etat français, réputés sûrs. Faisant ainsi chuter la rémunération de ces titres, qui servent de référence pour fixer les taux de crédit. «La BCE, en décidant d’abreuver le marché de liquidités, a bloqué toute remontée des taux à brève échéance», co.

Pour ceux qui projettent d’acheter en 2012, la situation paraît donc idéale. Mais attention, tout le monde ne profitera pas de ces avantageuses conditions. Les banquiers, très frileux depuis le début de la crise, appli­quent désormais des barèmes de crédit ultraprécis, dont les taux varient de 1,2 point entre un emprunteur bien noté et un autre au profil moins rassurant.

Les revenus sont désormais un critère déterminant : entre un candidat gagnant 3 000 euros net par mois et un autre émargeant à 9 000, le taux peut tomber de 0,20 point. L’âge de l’emprunteur est aussi davantage pris en compte. Les banques vous classent en trois catégories : les quinquagénaires, les trentenaires et les jeunes actifs.

BUDGET 2013 : Nouvelle donne pour les propriétaires

BUDGET 2013 : Nouvelle donne pour les propriétaires

Economie 08/10/12

Plus-values immobilières, investissement locatif… la nouvelle donne pour les propriétaires Le gouvernement a dévoilé vendredi le budget pour 2013. Comme attendu, la fiscalité de l’immobilier va être largement remaniée. Retour sur les principales réformes qui s’appliqueront l’an prochain.

Un nouveau dispositif d’investissement locatif :

Le Scellier est mort vive le Duflot ! Dès le 1er janvier 2013, les particuliers, qui achètent dans l’immobilier neuf pour louer, bénéficieront de réduction d'impôt équivalente à 18 % du montant investi dans la limite de 300.000 euros. L’avantage fiscal « Duflot » sera étalé sur 9 ans. Pour en profiter, les propriétaires-bailleurs devront pratiquer des loyers inférieurs aux prix de référence constatés dans le voisinage. Cette décote devrait être de 20 %.

Le nouveau dispositif s’appliquera aux logements situés en zone A et A bis (Paris et son agglomération, une partie de la Côte d’Azur et du Genevois français, certaines communes de Haute-Savoie, du Var et des Alpes-Maritimes), B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants, Corse, grande couronne parisienne, avec, au cas par cas, des plus petites villes jugées chères, comme Annecy). Sur autorisation des Préfets de régions, certaines villes de la zone B2 pourront aussi être concernées (communes de plus de 50.000 et de moins de 250.000 habitants).

Objectif affiché par le gouvernement : engager la construction de 40.000 logements dès 2013.

La fiscalité des plus-values immobilières allégée :

Afin de fluidifier le marché, la fiscalité sur les ventes de biens immobiliers (hors résidences principales qui sont exonérées) sera temporairement allégée. Un abattement supplémentaire de 20% sera, en effet, accordé aux propriétaires qui vendent leurs biens en 2013.

Pour rappel, les plus-values immobilières (hors résidences principales) sont taxées à 19% durant les cinq premières années. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d’imposition atteint 34,5%.

Actuellement, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 2% par an entre la sixième et la dix-septième année de détention, puis de 4% par an au-delà de la dix-septième année, et enfin de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Ce qui conduit donc à une exonération totale au bout de 30 ans.

Alourdissement de la fiscalité sur les terrains à bâtir :

Afin d’inciter les propriétaires à libérer leurs terrains, le gouvernement entend activer plusieurs leviers.

- Dès le 1er janvier 2013, les abattements sur les plus-values tirées de la vente de foncier à bâtir seront supprimés. A compter de cette date, les propriétaires perdront les abattements acquis.

Seules les opérations dont la promesse de vente a été signée avant le avant le 1er janvier 2013 et dont la signature définitive est réalisée avant le 1er janvier 2014 continueront à bénéficier de ces abattements. Si cette loi est adoptée en l’état, cela devrait donc inciter les propriétaires à vendre d’ici la fin de l’année 2012.

Dans tous les cas, les plus-values resteront imposées l’an prochain à 19% (34 ,5% avec les prélèvements sociaux). Mais ce régime d’imposition prendra fin au 1er janvier 2015. A cette date, les plus-values réalisées sur les terrains seront taxées, selon le barème de l’impôt sur le revenu (plus les prélèvements sociaux). Ce qui désavantagera les plus aisés, qui sont dans des tranches marginales les plus élevées.

- La détention de terrains constructibles dans les zones où les besoins de logements sont les plus forts sera désormais plus lourdement imposée. Leur valeur locative sera notamment rehaussée, ce qui augmentera mécaniquement la taxe foncière.

La taxe sur les logements vacants élargie :

La taxe sur les logements vacants sera étendue aux agglomérations de plus de 50.000 habitants (contre les villes de 200.000 habitants auparavant), où il existe un déséquilibre important entre offre et demande.

Elle s’appliquera aux logements inoccupés depuis plus d’un an. Son taux s’élévra à 12,5 % la 1ère année d’imposition, puis à 25 % à compter de la 2ème. Pour rappel, cette taxe est calculée sur la base la valeur locative du bien, qui sert aussi de référence à la taxe d’habitation. Pour le gouvernement, cette mesure devrait rapporter 150 millions d'euros en 2013 et 180 millions en 2014.

Passer par un courtier en crédits

Passer par un courtier en crédits

Taux et crédits 07/09/12

Passer par un courtier en crédits immobiliers permet d'obtenir de belles ristournes ! Un prêt immobilier sur quatre est aujourd’hui souscrit par l’intermédiaire d’un courtier spécialisé (on en compte une vingtaine en France). Sa mission : faire le tour des établissements de crédit, les généralistes (BNP Paribas, Crédit mutuel, LCL…) comme les spécialistes (Cetelem, Crédit foncier…), et négocier à votre place. En tant que grossiste apportant aux banques des centaines, voire des milliers de dossiers de prêt par mois, il décrochera souvent des conditions très avantageuses. Outre le taux d’intérêt du crédit, il pourra parvenir à réduire le coût de l’assurance décès (obligatoire pour un emprunt immobilier), à faire sauter les indemnités de remboursement anticipé ainsi que les frais de dossier. Précisons enfin que, s’il peut être utile de comparer les offres de services des courtiers avant de faire votre choix, en lancer plusieurs dans la course ne sert strictement à rien : les banques ne traitent un dossier qu’une seule fois.

Taux : vous décrocherez aisément un rabais de 5% sur le coût de votre prêt
A moins d’être un fin négociateur, le courtier parvient en général à obtenir un taux de crédit inférieur de 0,1 à 0,2 point de moins à celui que vous auriez eu en traitant en direct avec le banquier. Avec un dossier extrêmement solide (pas d’incident de paiement depuis trois ans, de 15 à 20% d’apport personnel et plus de 100 000 euros d’épargne financière), le rabais peut atteindre 0,3 point. Soit une économie sur le coût de votre emprunt de 6 à 7%, qui vous permet aujourd’hui, en taux fixe, de descendre sous la barre des 3,90% sur quinze ans ou de 4,10% sur vingt ans. En pratique, votre dossier ne sera pas envoyé à toutes les banques partenaires du courtier (autour d’une centaine pour les plus gros), mais aux deux ou trois qui lui auront adressé la grille de taux la plus favorable du moment. Il lui suffira ensuite d’entamer une ultime négociation pour les départager (comptez un délai global d’environ un mois). Bon à savoir : au besoin, il pourra aussi intégrer dans son offre les crédits à taux bonifiés auxquels vous avez peut-être droit, comme le PTZ+, le prêt action logement (ex-1% patronal) ou le prêt à l’accession sociale.

Toutes les pistes pour négocier au mieux son crédit immobilier

Toutes les pistes pour négocier au mieux son crédit immobilier

Taux et crédits 07/09/12

Malgré la baisse des taux, les banques continuent à durcir leurs conditions de crédits immobiliers. Tous nos conseils pour décrocher la meilleure offre. Moins de 3% des acquéreurs disposent d’un apport personnel suffisant pour payer comptant leur logement. Les autres doivent recourir au crédit. Si c’est votre cas, ne vous contentez pas de vous rendre au guichet de votre banque, vous n’y obtiendrez pas forcément la meilleure offre.

Même si les taux des crédits immobiliers sont actuellement au plus bas, vous gagnerez en effet à mettre les établissements bancaires en concurrence. Sans compter que l’assurance, qui représente jusqu’à 15% du coût d’un prêt, doit aussi être négociée, tout comme les frais de dossier.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à passer par un courtier spécialisé pour accomplir cette tâche : il vous décrochera souvent une proposition nettement plus avantageuse que celle que vous auriez eue en marchandant vous-même avec les banquiers.

La baisse des taux ne suffit pas

La baisse des taux ne suffit pas

Taux et crédits 30/07/12

La baisse des taux ne suffit pas à relancer la distribution de crédits immobiliers. Le ralentissement du marché de l’immobilier se confirme. Au cours des 6 premiers mois de l’année, le montant des prêts immobiliers a chuté de 33,1 % par rapport à la même période de l’an passé selon l’Observatoire du Crédit logement/CSA.

La baisse des taux des crédits, tombés en moyenne à 3,59% en juin (contre 3,95 % en février), est pourtant de nature à resolvabiliser les acheteurs potentiels.

Il n’empêche : fragilisés par la crise et la montée du chômage, les ménages sont de moins en moins enclins à investir dans la pierre. D’autant que l’arrêt du prêt à taux zéro dans l’ancien, sanctionne durement les plus modestes et les jeunes acheteurs de moins de 35 ans.

Le ralentissement de la distribution de crédit s’explique aussi par le durcissement des conditions d’octroi des banques. Peu d’établissements continuent, en effet, à prêter sans au moins 10% d’apport et l’assurance d’un contrat à durée indéterminée.

Immobilier : crédits et transactions ont fortement chuté au 1er semestre

Immobilier : crédits et transactions ont fortement chuté au 1er semestre

Immobilier 24/07/12

Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré un très fort recul au premier semestre 2012. Selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée mardi, il enregistre une baisse de 33,1% par rapport au premier semestre 2011. Un effondrement qui illustre le marasme dans lequel se trouve le marché immobilier français. Les ventes dans le neuf ont chuté de 21% au premier semestre, surtout en Ile-de-France, et encore plus l'ancien (-41,3%) .

Crédits accordés : une baisse attendue entre 25% et 30% sur l'année

Pour le seul deuxième trimestre, le plongeon des crédits accordés est encore plus brutal avec une baisse de 39,2% par rapport à l'an dernier. Pour l'année 2012, les crédits immobiliers accordés devraient être compris entre 110 et 120 milliards d'euros, soit une baisse de près de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards). Ce renversement de tendance survient après une explosion de ces crédits depuis le début du siècle, qui avait contribué à la bonne tenue du marché immobilier en France : 70,8 milliards en 2001, 87,3 en 2003, 143,7 en 2005 et 170,2 en 2007.

Les raisons de cet effondrement

«L'année 2012 n'a pas bien commencé. Et, dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d'anticipation de la fin 2011 a pesé dès janvier 2012», relève l'étude. Pour Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de l'étude, il y a trois raisons à cet effondrement : la demande a chuté, des aides publiques ont disparu (comme le prêt à taux zéro dans l'ancien) et l'offre de crédit s'est réduite en raison des problèmes de refinancement des banques, en vue de l'entrée en vigueur du nouveau cadre réglementaire dit de "Bâle III"


Une chute des transactions qui pourrait atteindre 25% cette année

Michel Mouillart prédit une chute des transactions de logements anciens de 25% sur l'ensemble de l'année 2012, retombant à 550 000 (hors lots de parkings et caves), soit le niveau de 2009, année du point bas de la précédente crise. L'avenir ne s'annonce pas plus rose avec un effondrement des ventes de logements neufs. Ainsi Kaufman and Broad, pourtant l'un des moins touchés parmi les promoteurs, a annoncé jeudi dernier une baisse des ventes de 24,2% sur les cinq premiers mois de l'année.

Les entrepreneurs du bâtiment, interrogés en juillet, sont donc plus nombreux qu'en juin à estimer que leur activité continue de se dégrader, selon l'enquête mensuelle de l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) publiée mardi. De son côté, la Fédération française du bâtiment (FFB) prévoit la perte de 35.000 emplois en 2012. Le bâtiment, qui représente 7% du produit intérieur brut (PIB) et qui a réalisé un chiffre d'affaires de 123 milliards d'euros en 2011, emploie 1,1 million d'actifs au sein de 350.000 entreprises.

Taux historiquement bas

Paradoxalement, le taux des crédits immobiliers se maintient à un niveau très bas, plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25% en moyenne) atteint en novembre 2010. Ils se sont établis en moyenne à 3,59% en juin, contre 3,97% par exemple en janvier, perdant 36 points de base en quatre mois, selon Crédit Logement.

La BCE tentée par l'expérience danoise des taux négatifs

La BCE tentée par l'expérience danoise des taux négatifs

Taux et crédits 24/07/12

La BCE tentée par l'expérience danoise des taux négatifs Etre ou ne pas être négatif ? Telle est la question pour la banque centrale européenne confrontée à un risque de rechute en récession de la zone euro et à des taux d'intérêt prohibitifs pour les économies espagnole et italienne.

Mais s'il y a quelque chose de pourri au Royaume du Danemark, ce pourrait bien être les taux négatifs que l'institution monétaire du pays a dû imposer aux banques qui laissent des liquidités dormir dans ses livres.

La défiance des investisseurs vis-à-vis d'une zone euro incapable de surmonter la crise des dettes souveraines les a poussés à détenir des actifs libellés dans d'autres devises que la monnaie unique européenne comme la couronne danoise.

Face à l'afflux de liquidités, la Banque centrale du Danemark qui entend maintenir sa devise dans des bandes de fluctuations étroites vis-à-vis de l'euro, a opté pour des taux négatifs en fixant à -0,20% le taux de rémunération des dépôts que les banques font auprès d'elle, une décision prise dans la foulée du passage à zéro du taux de rémunération de la facilité de dépôt de la BCE, le 5 juillet.

La Riksbank suédoise avait sauté le pas des taux négatifs dès 2009.

La banque centrale danoise impose par ailleurs une limite au montant que les banques peuvent déposer à vue dans ses livres. Dès que les montants de liquidités déposés par le système bancaire dans son ensemble auprès de la Banque du Danemark dépassent 69,7 milliards de couronnes (9,4 milliards d'euros), tout dépôt supplémentaire est automatiquement basculé sur la facilité assortie du taux négatif.

VOIE DE SORTIE OU IMPASSE ?

L'expérience danoise pourrait servir d'exemple pour la BCE dont deux responsables, Klaas Knot membre du conseil des gouverneurs et Benoît Coeuré membre du directoire, ont récemment évoqué l'éventualité d'un taux de dépôt négatif, nourrissant les anticipations de certains économistes sur une décision dans ce sens dès le mois de septembre.

"Il y a un certain nombre de questions techniques que la BCE devra résoudre auparavant comme de savoir si elle mettra en place un plafond au montant des dépôts à vue des banques auprès d'elle", relève Anders Lumholtz, économiste à la Danske Bank.

Actuellement la BCE sert un intérêt correspondant à son taux de refinancement sur les réserves obligatoires que les banques doivent constituer mais elle ne rémunère pas les fonds déposés en sus. Lorsqu'elle a ramené à zéro le taux de sa facilité de dépôts les banques ont réagi en déplaçant les fonds qu'elles y avaient placé vers leur compte à vue.

Les économistes de la RBS s'attendent à ce que la BCE prépare le terrain aux taux négatifs en modifiant la manière dont elle traite les réserves excédentaires, par exemple en ne rémunérant plus ou en appliquant un taux dépôt éventuellement négatif sur les réserves excédentaires.

La BCE pourrait prendre cette décision dès la réunion de son conseil des gouverneurs du mois d'août, estiment-ils.

Au-delà des enseignements techniques de l'expérience danoise, la question demeure toutefois celle de savoir si une rémunération négative des dépôts des banques constitue une réponse aux problèmes de fond que la BCE doit affronter.

Si la Banque du Danemark cherche à pénaliser des investisseurs prêts à accepter une rémunération négative sur leurs avoirs en couronnes danoises considérés comme une devise refuge face aux désordres de la zone euro, la BCE veut relancer l'activité et abaisser les coûts de financements des pays membres jugés les plus fragiles.

L'idée d'un taux des dépôts négatifs est de pousser les banques à prêter aux ménages et aux entreprises pour stimuler l'activité mais cette politique risque d'être très inefficace en raison de la chute de la demande de crédit dans la zone euro, prévient Patrick Artus, économiste à la banque Natixis.

"Même avec des taux négatifs, les banques ne prêteront pas aux pays de la périphérie" de la zone euro comme l'Espagne ou l'Italie considérés comme trop risqués, estime pour sa part Jürgen Michels, économiste en charge de la zone euro chez Citigroup.

Loin d'être une voie de sortie, l'expérience danoise pourrait s'avérer une impasse pour la BCE.

Un taux d'intérêt négatif sur les dépôts des banques à la BCE pousserait toutefois la Banque du Danemark à réagir, la contraignant à aller un peu plus loin encore en territoire négatif.

"Si la BCE baissait le taux de dépôt en territoire négatif, notre anticipation est que le Danemark lui emboîterait à nouveau le pas et baisserait son propre taux de dépôt plus avant", estime Anders Lumholtz.

"La Banque du Danemark n'a pas eu d'hésitation jusqu'à présent et elle baisserait encore si nécessaire", prévient-il.

Immobilier : les réformes à venir

Immobilier : les réformes à venir

Immobilier 12/07/12

Cécile Duflot précise les réformes à venir. La ministre du logement a précisé devant le Sénat les mesures que le gouvernement comptait mettre en œuvre pour soutenir la construction, avec l’objectif d’atteindre 500.000 logements neufs par an. L’essentiel des réformes pourrait être inscrite dans la prochaine loi de finances pour une application dès 2013.

Mobilisation des terrains de l’Etat :

Le gouvernement s’est engagé à mettre à disposition des bailleurs sociaux une partie des terrains publics. Cette mesure vise à construire près de 100.000 logements sociaux au cours de la mandature. Le reste du foncier de l’Etat sera cédé « avec des fortes décotes en cas de réalisation de logements sociaux », a précisé la ministre du Logement.

Nouvelle fiscalité sur les terrains à bâtir :

Pour limiter la rétention de terrain constructible, la fiscalité du foncier sera réformée en profondeur. L’idée : modifier l’imposition sur les plus-values pour inciter les propriétaires à vendre plus rapidement. Plus les terrains seront conservés, plus ils seront imposés lors de la revente.

Un nouveau dispositif d’investissement locatif :

Un nouveau dispositif d’investissement locatif pourrait remplacer l’actuel Scellier dès l’an prochain. Mais ce coup de pouce fiscal serait, en ce cas, limité aux grandes agglomérations et réservé aux propriétaires qui garantissent des loyers modérés.

 La loi sur l'augmentation des droits à construire abrogée

La loi sur l'augmentation des droits à construire abrogée

Immobilier 12/07/12

La dernière mesure de Nicolas Sarkozy concernant le logement a fait long feu. Le Sénat a voté mardi, l’abrogation de la loi visant à augmenter de 30 % les droits à construire.

Cette réforme devait s’appliquer dès novembre, à condition toutefois que les communes n’aient pas pris entre temps de délibération contraire. (Par exemple, elle aurait pu permettre à un particulier de construire 130 mètres carrés là où le coefficient d’occupation des sols autorise de bâtir 100 mètres carrés).

Problème : nombre d’experts du secteur et de politiques redoutaient que l’augmentation des droits à construire incite aussi les propriétaires de terrains à relever leurs prix...

Pour une majorité de Français, acheter reste un rêve

Pour une majorité de Français, acheter reste un rêve

Immobilier 11/07/12

Pour une majorité de Français, acheter reste un rêve. La France de propriétaires, prôné en 2007 par le candidat Sarkozy, séduit toujours autant. 80% des locataires préfèreraient acquérir une résidence principale, selon un sondage AvendreALouer / OpinonWay. Mais faute de moyens suffisants… seule la moitié recherchent actuellement.

Les prix élevés de l’immobilier restent évidemment le premier obstacle. Arrivent ensuite les difficultés de financement : près d’un tiers ménages, ayant un projet d’achat en cours, n’ont pas encore un apport suffisant et doivent donc continuer à économiser. 17% déclarent d’ailleurs s’être déjà fait retoquer leur dossier au cours des derniers mois…

Illustration de ces difficultés : entre la recherche du bien, la négociation, l’obtention du crédit… le délai d’une opération immobilière atteint près de 11 mois.

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